住宅価格が上がった本当の理由？「過度なローンが原因だった」＝韓国

過去20年間における韓国の首都圏住宅価格変動の主要因として、市場の流動性（資金供給量）と金利が最も大きな影響を与えてきたことが、研究機関の分析で明らかになった。

　韓国の住宅産業研究院（住産研）が4日に発表した報告書によると、過去20年間で住宅売買価格に影響を及ぼす要因を分析した結果、全国ベースでは流動性（M2基準、相関係数0.50）、住宅需給（供給不足量、0.38）、金利（-0.35）、経済成長率（0.15）の順で影響力が大きかった。

　特に首都圏に限定して見ると、金利（-0.55）、流動性（0.54）、住宅需給（0.34）、経済成長率（0.14）の順となり、地方に比べて金利と流動性の影響力が顕著に大きかった。住産研は、「首都圏は住宅価格が相対的に高いうえ、給与所得者が多く、住宅購入時の銀行などからの借り入れへの依存度が高いことがその背景にある」と分析している。

　また、住宅価格への影響要因は時期によって変化している。

　2005年から2014年までの10年間は、流動性（0.39）、住宅需給（0.32）が主で、金利（0.12）の影響力は低かった。しかし、2015年から2024年の期間では、流動性（0.62）、金利（-0.57）、住宅需給（0.47）となり、金利の影響力がそれ以前の10年間に比べ約5倍に大幅に高まった。

　住産研の関係者は、「これは、この10年間で住宅担保融資を利用したマイホーム購入の比率が急速に上昇したためと考えられる」と説明した。

　実際に、住宅担保融資を利用してマイホームを購入した比率は、全国ベースで2012年の35.7％から2022年には55.6％まで急増。首都圏では、同時期に44.2％だった比率が62.5％にまで上昇している。

　住産研のキム・ドクレ住宅研究室長は、「分析結果に基づけば、住宅価格を安定させるために、中長期的には需給の均衡が最も重要だ。しかし、短期的には流動性と金利を適切に管理することも不可欠の条件となる」と強調した。