一部では「韓国も日本のように長期不況に陥るだろう」と主張する声もある。
しかし、実際のデータを見ると、韓国市場は日本のそれとは構造的に異なり、市場の流れも全く異なる方向に展開している。人口、供給、政策、税制、金利などの要因を総合的に考える必要がある。
日本の長期低迷を理解するためには、まず人口構造を詳しく見なければならない。日本は過去30年間人口が減少し続け、地方都市では高齢化や青年層の流出により住居需要が崩壊した。空き家が急速に増え、生活インフラも弱体化した。しかし、東京だけは違った。世界の金融ハブで企業の本社が密集している首都圏は着実に人口が流入し、賃貸料と住宅価格は上昇を続けた。
韓国もこの点で似ている。全国的には人口減少が始まったが、ソウル・キョンギ（京畿）・インチョン（仁川）への集中はむしろ強まっている。働き口や交通網、教育・文化インフラが結合された首都圏は、東京のように住宅需要を後押しする要因になっている。したがって、単に人口減少を根拠に韓国が日本式の長期不況に見舞われると断定することは難しい。
日本はバブル崩壊後、供給過剰とマイナス金利が重なり市場が低迷した。需要が減った状況で過度に住宅が供給されたことで価格が暴落した。しかし、韓国は供給不足がかえって問題になっている。ソウル地域の新築マンションの入居数は減っており、2026年から2027年にはマンションの供給がストップする、いわゆる「入居絶壁」が起こることが予告されている。分譲価格の上限制、許認可の遅延、資材費の上昇などが重なり、短期間での大規模供給は難しいとみられている。韓国政府が迅速に統合企画、再開発・再建築規制の緩和、駅周辺の複合開発などを推進しているが、実際に入居数の上昇につながるまでは相当な時間が必要だ。供給不足は長期低迷が要因というよりも、価格を支える要因として作用する可能性が高い。
政策面でも違いがある。日本は中央政府と地方自治体の間で摩擦が起こり、政策の一貫性が崩れた。地域ごとに規制が異なり、対応が分節的で、都市計画は効果を出せなかった。一方で、韓国は中央政府主導の供給ドライブが強化されている。再建築安全診断の緩和やリフォーム規制の改善、整備事業の手続き短縮などが施行され、供給量の拡大に対応している。日本が政策の失敗により市場を放置したのに対し、韓国はむしろ積極的な介入により市場をコントロールしている。
税制構造もまた異なる結果を示している。日本は不動産の保有にかかる税が安く、多住宅保有にともなう税金の負担がほとんどなかった。バブル期には住宅価格の過熱を防ぐ装置が事実上不在だった。反面、韓国は総合不動産税の引き上げや公示価格の現実化、住宅の複数保有者に対する譲渡税重課など、強力な不動産保有税の強化を行った。しかし、結果は予想とは異なった。住宅の複数保有者が大量に不動産を売りに出して市場が急落したのではなく、むしろ現金余力のある購入者と利ざやを稼ごうとする投資勢力が買いに乗り出した。実際にカンナム（江南）・プンダン（盆唐）・クァチョン（果川）などの地域では申告価格取引が続き、市場が持ちこたえた。これは単に不動産保有税が安ければ投機が深刻化するという日本の事例と韓国市場を同一視できないことを意味する。
金利政策はさらに明確だ。日本は金利を引き上げなければならない状況でも、政治的・経済的制約に縛（しば）られ、長期間に渡って超低金利とマイナス金利が維持され、これにより市場は活力を失った。しかし、韓国銀行は2021年から2023年の間に基準金利を3.5%まで急速に引き上げた。政治的反対にもかかわらず独立性を維持し、物価の安定という責務を遂行したのだ。現在は米国の連邦準備制度が金利引き下げ基調に転換し、韓国もやはり金利引き下げの時期をいつにするか考慮している段階だ。
興味深い点は、日本でさえ今は長期不況と見ることができないという事実だ。2025年の7月時点の日本の住宅総合指数は143.8で前の年に比べ2.9%上昇し、マンション指数は215.6で7.1%も上昇した。東京23区の平均賃貸料は6.1%上昇し、特にファミリー向け住宅は7.5%も上昇した。新築一戸建て住宅の成約件数は前の年に比べ222.7%増加し、価格は17か月連続で上昇している。反面供給は10か月連続で減少し、建築費指数は鉄筋コンクリート住宅で54か月、木造住宅で97か月連続で上昇した。これは日本でさえ現在は売買・賃貸ともに上昇する局面にあることを示している。
韓国を単純に日本のバブルに例えて下落すると解釈するのは根拠が不足している。韓国は日本と違い、首都圏への需要集中、入居の崖、政策ドライブという特殊な事情がある。日本でさえ現在は長期不況ではなく、相当期間に渡り上昇局面を維持している。日本の不動産バブルを単純に例に出すのは説明力に欠ける。韓国市場を読むポイントは、漠然とした恐怖ではなく、首都圏の需要、入居絶壁、政策の転換などの現実的な不確定要素だ。
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