韓国不動産市場、融資規制で「単棟マンション」が苦戦…再募集でも敬遠される

韓国政府が6月27日に導入した融資規制強化の影響で、ソウルの無順位（再募集）マンション分譲市場において、いわゆる「単棟マンション」が直接的な打撃を受けている。実需層の資金調達環境が悪化したことで、小型・中低価格帯の物件にもかかわらず契約率が急減し、無順位募集でも買い手から敬遠されるケースが相次いでいる。

　その典型例が、ソウル市江東区吉洞の「ディ・アテオン」。11日付の韓国不動産院「青約ホーム」によると、この物件では全64戸のうち未契約の58戸が今月7日から14日まで無順位募集に出されているが、このままでは任意供給（価格変更などによる再募集）段階へ移行する可能性が指摘されている。

　ディ・アテオンの分譲関係者は、「17日が当選者発表だが、現在の青約（分譲申し込み）率は期待に及ばない。無順位募集後も在庫が残る場合、任意供給への転換は避けられないだろう」と述べている。さらに、「専有面積59平方メートルの物件では、約5100万ウォン（約540万円）程度の融資が受けられない可能性があると案内しているが、これも負担と感じる人が多い」と説明した。

　鍾路区崇仁洞の「アベニュー清渓2次」も同様の傾向を示している。2021年7月の初回分譲以降、いまだに16戸の残余物件があり、無順位募集が12回も繰り返されている。特に先月4日の11回目、今月9日の12回目の募集でも、残りの戸数は変わらず、実際の契約進捗はごくわずかな水準だ。

　このような掘り出し物が買えるような市場の冷え込みは、単なる需要の減退だけが原因ではない。政府が所有権移転を条件とした伝貰（チョンセ、高額な保証金を預ける韓国独自の賃貸制度）融資までも遮断したことで、伝貰の保証金を活用して残金を支払う「ギャップ投資」方式が事実上封鎖された。これにより、実際に居住できる「現金需要者」のみが分譲申し込みに参加できる構造へと再編され、資金力に乏しい予備申込者が急速に市場から離脱している。

　一方で、人気物件や大規模マンションは、無順位募集市場で逆に人気を集め、正反対の動きを見せている。先月24日に恩平区の「ヒルステイト・メディアルレ」は、109戸の無順位募集に対し1246件の申し込みがあり、平均11.43倍という高倍率を記録した。

　九老区の「ホバンサミット開峰」も無順位募集が任意供給段階へと移行したが、今年4月の5回目の任意供給時の競争率が10.36倍だったのに対し、今月は28.93倍に急騰した。分譲価格は9億ウォン台だが、将来的に近隣の新規分譲物件の予想分譲価格が12億〜13億ウォン水準と予測されているため、逆に需要が集中している状況だ。

　ウォルヨン青約研究所のパク・ジミン代表は、「立地が曖昧で価格負担が大きい単棟マンションは、融資規制が重なり、未分譲が長期化する可能性が高い」と指摘。「同じ分譲価格で準新築の大規模マンションを選べる江東地域の特性上、実需者としては比較検討の余地が多い」と分析している。

　さらに、「現在の市場では、割引分譲や契約条件の緩和といった供給者側の追加的な誘因がない限り、契約率を引き上げるのは難しい構造だ」と述べ、「今後、単棟マンションは高分譲価格を維持するのではなく、柔軟な価格調整が不可避になるだろう」と付け加えた。