韓国の住宅価格、下落続けば「地方で低価格住宅購入者の返済負担が高まる」＝KDI分析

韓国で今後も住宅価格の下落が続く場合、住宅担保融資を受けて、地方の3億ウォン以下住宅を購入した世帯が、融資の返済に最も困るだろうという分析結果が出た。

　韓国開発研究院（KDI）は最近発刊した「不動産市場の動向報告書」で、住宅価格の下落が住宅担保貸出比率（LTV）に及ぼす影響をシナリオ別に分析した。

　住宅価格がそれぞれ1%、3%、5%下落する場合を想定し、地域別（首都圏・首都圏外）、住宅価格別（公示価格3億ウォン以下・9億ウォン以上）に分け、LTVの変化を推定した。

　分析の結果、首都圏よりは首都圏外、9億ウォン（約8600万円）以上の住宅よりは3億ウォン（約2900万円）以下の住宅が、融資を返済するのに負担が大きくなることが分かった。

　特に首都圏外で3億ウォン以下の住宅の場合、2020年時点でLTVが80%以上の高LTV世帯が3.4%に達した。

　該当住宅価格が5%下落すれば、高LTV世帯の割合は5.1%まで上がる。

　KDIのソン・インホ先任研究委員は「貸し出しの比重が高い高LTV世帯の場合、住宅ローンの元利金を返済するのに負担が大きくなる可能性がある」と指摘した。特に「首都圏外は首都圏と比較して住宅市場が脆弱（ぜいじゃく）なため、価格下落期の下げ幅が大きい。そのため、多く借金して地方に家を買った人ほど苦境に立たされる可能性がある」との見通しを示した。

　これとともに首都圏外の低価格住宅保有世帯のうち、LTVが60%以上～80%未満の世帯の割合も19.3%まで増えるものと推算された。

　このような状況で住宅価格の下落と金利引き上げが重なれば、負債が増えて、地方に住宅を購入した世帯は二重苦に悩まされるしかない。

　KDIの分析によると、昨年10～11月の新規個人融資で、固定金利融資の割合は19.2%にとどまった。融資を受けた人の大半が変動金利の適用を受けるだけに、金利が上がるほど、利息返済の負担はさらに増す構造となっている。

　一方、首都圏の低価格住宅を保有している世帯のうち、LTVが80%以上の高LTV世帯の割合は1.3%に止まった。住宅価格が5%下落しても、高LTV世帯の割合は1.5%にとどまるものと推計された。